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第二套住房首付比例提至40%可能产生的四种后果

海西房产网 发布时间:2007.09.24 来源:百灵网

     央行在出台相关政策之前,以非官方形式“放风”,已经不止一次。昨天网上以流传开央行拟将第二套住房首付比例提至四成,商业用房首付比例由目前的四成提高至五成的消息,这是他们打击炒房的前奏,如果重拳落下,果真能达到抑制房地产投资的预期效果吗?

■ 界定的困难与执行的成本

  对央行放出的第二套住房放贷提高40%的设想,他山认为,在执行层面上存在相当大的难度。具体表现在第一套和第二套的界定上,不少家庭,在由第一个家庭分解为两个家庭时,上代和下代之间在物业上的传承,特别在对待即将购置的新物业时,第一套和第二套的界定问题就出现了。

  其次,不少家庭是在几个城市拥有物业的,再到其他城市添置物业,算不算第二套。如果真要算起来,这种跨城市调查家庭资产的问题,其工作量之大,涉及层面之广,决不是银行所能完成的,仅确定“第二套”、“第三套”的成本,可能会占到房贷款成本的2~5%,如果会产生如此昂贵的成本,他山认为,完全没有必要做这件种费力不讨好的事!

■ 进一步加快低收入群体住房梦想破灭

  许多家庭,尤其60或70年代的生的部分家庭,他们完成了第一次获第二次置业,但并没有完成终极置业,他们需要从点式住宅向洋房、联排、别墅过渡。这个群体是推动城市住宅产品升级换代的重要力量,他们的住宅换代,意味着二手楼市场的活跃,也意味着通过市场手段,能解决更多低收入人群的住房问题,而不是仅由政府来走“经济适用房”这道独木桥。

  如果出台专门针对“第二套”的政策,提高换房成本,可以预见的后果是,这批人推迟了对新住宅产品需求的时间,目前新推向市场的新一代住宅产品的销售进度会放缓,因目前政府推出的经济适用房远远满逐步了社会的需求,在低收入阶层住房压力下,三级市场的需求量反而会增加,反而使更多低收入群体住房梦想破灭。

■ 刺激炒房者的逆反情绪

  他山观察发现,在当前GDP和CPI高点运行的环境下,在中国投机者,大多有奇怪的逆反心理。股市中的投机者,在股指达5200高位,政府加息刻意控制这种局面的时候,股指反而逆政府的意愿,违正常经济运行常规而行,从最近两次加息可明显看到资本市场上赌徒的这种逆反情绪。

  楼市的投机者与股市的投机者的心态是一样的,只不过他们操作的产品形态不一样而已。他山总结了一下近两年宏观调控出台后市场反应得规律,一般是先平静几周,然后房价反弹。今年4月,有人说“上海房价龙头低下”的余音未了,接下来政府网站公布的房价均价就涨了(以前文章中我论述过)。他山预计,央行这种做法,可能是刺激房价反弹的一针强心剂。

■ 促进银行之间的恶性竞争

  助推准购房者的恐慌心理是必然的,更严重的后果是,这种行为不但不能起到正确引导投资者的作用,那只能刺激投机者的豪赌情绪,其结果是他们把资本孤居一掷,压在房产上,其结果是导致空值率的进一步提高,房价攀升,楼市的虚假繁荣加剧。他山以为,这决不是央行出台政策的初衷。在现在的金融环境下,央行出台这种“高招”,其危害是不言而喻的。

  提高“第二套”,还一个不容忽视的问题是,它会促进银行之间的恶性竞争。他山记得,2005年8月,央行建议建设部取消预售,提高首付,在红头文件之下,在中资银行和外资银行之间,为争夺按揭客户,在风口浪尖,低首付吸引客户依然有操作空间。或者是曲线低首付。他山担心,本次央行再次“操作”提高首付,会重演05年8月的故事。

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