“我们资本市场的大门是在把更多的房地产公司打到门外,这个方式肯定是错误的。资产负债9月19日,在21世纪博鳌房地产(大连)论坛上,瑞思资本董事长王世渝指出,如果把中国房地产行业当作一个公司的话,它的资产负债率一定是超过了70%,"这70%大多都是银行负债”。

王世渝提议,业界应积极关注70%负债率这个临界点,并推动直接资本更多地介入房地产。

“监管层对行业上市的认识有问题”

“房地产企业最终的目标一定是资本市场,只有这样才能作为竞争中的强者。”联华信托总裁李晓东言简意赅,而最终决定开发商资本能力的,是能否上市,能否获得私募资金。

对于上市,王世渝则认为,过去很多年,政府都是在打压房地产公司上市。除了早期上市的1000多家公司之外,从1993年至今的10多年里,实现上市的房地产企业非常少。

“一个重要原因就是中国证监会的监管理念和审核制度。”王世渝指出,监管层往往认为,开发商的核心就是通过对资金的运作获得土地,然后把土地通过设计、策划、开发、管理出售。这种经营模式决定了开发商在卖掉产品的同时,也卖掉了资产。“于是监管层就会对房地产企业上市有一个比例非常大的量的要求,最为重要的就是有多少土地储备,每年的销售面积是多少,年销售额能达到多少。”

“我觉得证监会理念和思路要调整。”王世渝直言。

对此,李晓东也表示赞同。“房地产的运作模式已经从开发模式转向了融资模式,这就需要监管层在上市门槛方面也作出相应的调整。”

李晓东指出,有一部分以资本见长的房地产企业开始向投资商转化,而很多这样的房地产投资机构也正在组建和孕育之中,还有一些开发商则向服务管理侧重。“这是一个可喜的变化。”

王世渝以上海中凯集团为例。

“中凯的模式是,自己不花钱拿地,也不会去做过多的土地储备,而更多的是把别人的土地拿过来合作开发,利用自身专业的管理经验和品牌影响力,利用自身的设计能力、策划能力和销售能力。这是典型的服务型公司,它的回报率可能比很多开发商的还要高,难道你不允许这样的企业上市吗?”王世渝认为,房地产公司上市门槛应该要进行一个重新的思考。“现在中国上市的都是开发商,这是有问题的。”

王世渝还认为,中国房地产企业不能总是生产房子再卖房子,总有达到顶点的时候,那个时候怎么办呢,单一开发模式的发展商是生存不下去的。这就需要投资、交易、保值和升值。“专业的房地产销售公司、物业管理公司、二手房交易公司以及建筑设计等等房地产相关连的企业能不能上市?”

“在国外,很多房地产上市公司的规模都非常小,而且并不局限于房地产开发领域。”王世渝说。

资本加速进入

在李晓东看来,房地产投资正在迅猛地发展。“当然,除了直接上市之外,很多融资渠道正在为房地产企业打开新的大门。”

“包括企业发行债券,现在的要求比原来有较大的降低,凡是上市的公司都有机会发行公司债券,REITs试点也正在启动,联合信托和 中信证券都被内行选为试点单位。”李晓东透露。

同时,李晓东还指出,私募股权投资基金也正在影响着中国的资本市场。

“整个市场只有少数企业可以靠自己做大做强,并到资本市场上市,但是那些将来也以上市为目标的中小企业,当还不具备上市条件时,就需要这种私募股权投资基金。”李晓东认为,这样对宏观调控也是有利的。一方面分流了一些涌入股市的资金。因为一些中小型企业经过资产估值,确实不可能上市,但是做房地产的资金又不够,这个时候如果有一些私募基金,可以把钱放在那里去,收益会很好。

但是,李晓东也坦言,中国在这方面还缺乏规范的设计路径。由于产业基金法一直没有出台,产业投资基金到底归谁管的问题始终无法解决,这也使得私募股权投资基金的推动比较慢。“去年试点的渤海产业基金就有这些问题。”