国内房地产市场价格过高，价格快速飚升，早就成了政府宏观调控主要目标，但是几年来，尽管政府对房地产市场过高的房价出台不少政策，但起到作用都十分有限。在这种情况下，政府只好再出台一些政策。因此，这几天又有媒体在流传，央行拟将第二套住房首付比例提至四成，同时，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成，希望房贷首付提高政策的调整，来抑制房地产市场的投机活动。 

        尽管抑制房价过快上涨除了货币政策外，还需财税等政策配合，但是银行信贷政策一直被市场看作是主要政策组合，不过，住房贷款首付款比例能够遏制房地产市场过多的投资吗？能够让快速飚升的房价回归理性吗？在本文看来，其起到作用有一些，但十分有限，因为，这样的政策必然建立以下的前提上。 

       可以说，住房按揭贷款这种金融工具的创新，既是国外房地产市场发展与繁荣的关键，更是这几年中国房地产市场飞速发展与繁荣根本，如何没有住房按揭贷款，中国的房地产市场要走到今天是不可能的。既然，住房按揭贷款对房地产市场发展是如此重要，是不是说，只要对住房按揭贷款有一定的限制就能够让这种高速发展的房地产市场，快速飚升的房价缓解下来。 

        其实，住房按揭贷款对房地产市场的影响既有数量关系也有价格的关系，而一定意义上来看，价格关系更为重要。也就是说，住房按揭贷款的利率变化，对房地产市场影响更大。而住房按揭贷款增加与减少，在很大的程度上是与其价格有关的。这几天，国内住房按揭贷款为什么会如此火热？最为根本的是政府采取低利率政策，是通货膨胀率较高的情况下的负利率政策。试想，无论是低利率还是负利率，都是政府对金融市场管制让银行债权人的利益向债务人转移。在这样情况下，债务人总是人千方百计地从银行借钱，而住房按揭信贷则是债务人从银行获得贷款最好的途径。我们只要看看今年以来个人住房按揭贷款的情况就可知道债务人是如何从银行获得信贷的。今年二季度，住房消费信贷达到3800亿，比以往一年的总和还要高。可以说，如果银行信贷的价格机制不改变，政府不改变目前这种低利率或负利率政策，住房按揭贷款的快速扩张就不可能得到遏制。 

         当然，当银行贷款的利率一定时，从数量上来遏制住房按揭贷款，来减少房地产市场的投资比重是能够起到一定的作用，但是不可能高估。因为，国内房地产市场为什么投资盛行、炒作成风？当然与银行金融杠杆高有关系，如果提高住房按揭贷款首付比重，其从事房地产投资的金融杠杆也就会降低，即投资者需求更多的资金来撬动银行的资金。但是这必须要几个前提条件，一是一个有效的诚信的房地产评估市场，这样也就使买者与卖者之间就无法合谋把房价提高，从而降低投资者进入房地产市场自有资金的比重。二是对第二套住房有一个系统的识别体系，否则商业银行会由于识别成本过高而无法让这种政策落实实施。三是商业银行利益激励机制有动力对购买第二套住房者进行严格识别。但是，就目前的情况而言，住房按揭贷款市场与此这些要求相关很远。因此，央行拟将第二套住房首付比例提至四成来达到遏制房地产市场投资或投机行为是不容易的。 

        其实，按照银监会的个人消费住房贷款指引，其清楚地规定个人住房按揭贷款的比例不能够超过个人月可支配收入50%，而这个规定必须有真实性证明。可以说，如果按照这个指引来做，目前房地产市场的投资或投机也不会这样盛行。因此，在发达的市场体系中，任何商业银行向个人住房按揭贷款都必须有个人一年内纳税证明、个人银行对账单、个人公司工资收入证明及个人信用记录。商业银行就是根据这些文件来确定个人收入水平、来确定个人信用等级，任何虚假的文件都可能是银行拒绝个人住房按揭贷款的理由。但是，在中国，不仅不需要这样的真实性证明，甚至于我们的商业银行、律师事务所与个人一起合谋制造假文件、假证明，然后从商业银行套取贷款。可以说，在早几年，任何个人购买住房想从商业银行获得贷款，没有不成的。这也就是2004年上海披露出的，一个人可以从银行贷款7800万，购买住房128套的原因所在。 

        可以说，目前政府希望通过提高购买第二套住房的首付比重来抑制国内房地产市场的投资或投机行为，这当然是好事，它能够在一定程度上可以降低商业银行相应的信贷风险，也说明了政府已经看到房地产市场投资行为对房地产价格之影响。但是这样做如果没有相关的条件，要达到效果是不可能的。 

        目前国内房地产市场价格快速飚升，投资性需求是其关键所在。但是投资性需求如何来遏制，最有效的工具是让投资第二套住房的利息为市场利息而不是政府管制下的利息，特别不是优惠利息及公积金利息。如果购买第二套住房的利息市场化，投资者想利用银行金融杠杆动力也就小了。当然，购买第二套住房的利率市场化后，同时降低其金融杠杆比重，房地产市场的投资自然会挤出。但是，这样，仍然得从源头上做起，即让中国房地产市场消费与投资有一个清楚的规定，特别是用《住宅法》对此有一个清楚的规定。是住房投资，无论是利息还是土地都得以市场化方式进行，是住房消费，政府就得采取一些优惠的政策。如果把国内房地产市场的投资与消费界定清楚了，再出台相应的政策，国内房地产市场就能够持续健康发展了。