经济学中有三种类型不同的量：存量、流量与增量。

　　在目前中国的房地产市场中，无论是作为源头的土地市场、还是交投活跃的新房、二手房市场，客观的存量存在和恶意的存量积压成为楼市发展过程中不可回避的巨大问题。尤其是今年以来，存量房地产市场发展迅速，俨然有超越增量市场的态势。

　　这一期的《上海证券报·地产投资》首度将视角投入到这一重要市场，对存量土地、存量新房、存量二手房的最新态势进行发问和解读，对这些区域存在的问题，也试图找到行之有效的解决方案。我们深知，这股力量不容小视，处理得当可促使楼市稳健前行；置之不理，则可能发展成巨大的隐患。(柯鹏)

　　存量土地撬动难

　　清理闲置竟成一纸空文?

　　房地产存量市场的第一环便是土地。撬动存量土地，在守住18亿亩耕地红线的前提下确保房地产市场的土地供给，已经成为房地产业调控者和参与者的共识。关键的问题是，谁来撬动？谁能撬动？

　　近日，监察部等五部委联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。换而言之，就是要对开发商囤地行为进行督察。

　　这是宏观调控以来，国家对闲置土地清理的又一次重申。早在1999年4月26日，国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

　　然而一直以来，2年闲置大限成为房地产调控中执行最难的政策之一。“尤其是一些中小城市，开发商与当地政府关系相当密切，闲置土地清理根本无法执行，要求紧了大不了打几个桩，用不了多少钱，但表示已经开工了，土地没有闲置。”徐州一位从事房地产代理业的老总告诉记者。

　　用经济学者郞咸平的话来解释，腐败已经成为制约楼市调控和发展的最大毒瘤，官商勾结的体现之一就是地方政府对闲置开发项目的纵容。

　　针对这种“上有政策、下有对策”的做法，2006年4月25日，国土资源部发布《国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)》，为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，明确受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外，还要明确同意在某年某月某日前完成项目施工建设，并申请竣工验收，而受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。国土部有关负责人强调，这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣工的问题，防止开发商长期大量囤积土地。

　　无疑，上述政策限制了囤地的做法，但还无法防止开发商在建成后捂盘。“现在出让的土地面积都不小，根据实际开工进度也要几年完成，开发商从竣工到办理预售证还有一段自主的时间，这些都造成今天众多楼盘建成不售。”上海一位开发商告诉记者。

　　专家介绍，目前一些难以实现市场供应的土地如果没有政府公关的因素，那就是存在比较现实的开发困难，主要体现在动拆迁。比如今年上海完成的动拆迁指标尚不及年初的60%；更新的区域规划造成许多地块的开发成本大幅提高；持有存量土地且愿意出让的公司大都债权债务不清，很少有企业敢于接盘。

　　而专家表示，受新增建设用地指标的严格控制，整理存量土地已经迫在眉睫，这也将成为解决日益激化的楼市供需矛盾的重要突破口。据了解，目前上海关于存量土地的整理工作已经在进行之中。

　　分析人士认为，在调控形势下，存量土地能否“逼”出还是未知数，而存量土地处理得是否到位，将成为影响商品房供给和房价走势的决定性因素。