“70-90”政策，住宅结构尴尬依然

　　⊙特约记者 海潮

　　回想一年多前，“70-90”结构调控政策呱呱落地。九部委联合制定的37号文———《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，套型面积在90平方米以下的住宅比率要达到开发面积70%的要求被明确提了出来。如今，一年已逝，从各方统计的数据来看，“70-90”政策似乎在推行上面临不小的阻力，供应结构依然尴尬。

　　“70-90”政策出台已然一年有余，尽管政府三令五申，但小户型供应比例上升得极为缓慢。近期，40个重点城市信息系统数据显示，在批准的预售商品住房供应中，90平方米(含)以下的住房套数占比由2006年的34.39%提高到今年前七月的39.26%；面积占比则由21.16%提高到24.88%。不过，2007年上半年中国房地产市场研究报告同时表明，90平方米以下的住宅供应虽有所增加，但比重仍然偏低，需求结构与供应结构的调整还有很大的距离。

　　看来，“70-90”这一调控指标在落实中确实存在一些问题，以至于更细一步的操作方案至今未能出台。部分开发商对此政策则一直充满疑问，政府按照自己对市场需求的判断，直接插手了户型设计，那是否也应直接插手市场销售？万一政府指定的户型销售不出去，谁负责？这种规定是不是存在责、权、利不对等的问题？

　　从“70-90”的推行情况来看，开发商的疑惑原来有因。中国消费者协会联合12个地方的消费者协会，从去年下半年到今年1月对住房需求的调查来看：超过八成的消费者倾向于80到150平方米的住房。也就是说，目前市场中的主力购房人群不一定愿意买单90平方米以下的小户型。

　　且不说主力购房人群青睐的房型面积，“70-90”政策在改善供应结构、间接调控房价的作用上是否能起到成效，也还是未知数。如在上海，首批“70-90”房源上市后，房价急剧攀升，俨然成为前一阶段楼市涨价的“急先锋”。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，由于目前上市的“70-90”项目都是知名开发商的优质产品，价格自然高过周边同类房源；同时，新入市的小户型价格飙升还会拉动周边二手小户型的价格，只是这些二手房的上涨幅度要小于供应并不充足的“70-90”项目。

　　中国社科院在《2007房地产蓝皮书》中曾预测：在“70-90”政策执行的第二年，房地产供给环节的调控执行力度会进一步加大，普通商品住房将增多。我们也希望，“70-90”政策所原本希望发挥的调整楼市结构的积极效应能够快些释放。

　　3周年

　　连续加息，金融调控式微

　　⊙本报记者 于兵兵

　　从2004年10月29日开始的这场加息周期，至今快到三周年。2004年之前，中国市场9年未见加息，2004年之后，不足3年时间里，加息8次，5年期以上贷款利率累计增幅超过42%。这一增幅对房地产市场上以贷养房的购房者而言，显然已经超过了心理预警的程度。再加上营业税、个人所得税、土地增值税等各种房地产交易税的增加，曾经被评为“温水煮青蛙”的金融调控策略，正逐渐显现“沸腾”之势。

　　只是，在因素错综复杂的房地产市场，单纯依赖加息、加税等金融手段，还不是解决问题的根本之道。

　　曾经有人认为房地产调控很简单，房价高？有人炒房？那就打击需求，尤其是打击投资和投机性需求。也许在2005年以前，这种策略没有错。“一个‘楼花’可以炒到几万元，这在2005年的几个大城市是存在的。”一位上海房产经纪人称，“但那种局面在未来很长时间内不会再有。”在这位房产经纪人看来，制度性加强金融手段的调控(如加息)，并规范房地产交易环节(如强征个人所得税)，是堵住“用银行钱炒房”这一路径的重要措施，从结果来看，金融调控也功不可没。

　　然而，2年过去了，今天的楼市除了不炒“楼花”之外，新老问题依然存在。尤其是房价依然在涨，比2005年还要火爆，且已经从个别沿海城市发展成遍及全国的“燎原”之势。今年7月，全国70个大中城市新建商品房涨幅"摸高"至8.1%，创几年来历史新高。

　　以投资和投机为目标的“代表团”，即各地购房团活跃于各地炒房的消息不绝于耳，除了传统的温州、山西购房团外，还有深圳购房团进武汉，唐山购房团进北京，沈阳团、宁波团等等等等。

　　听着随时传来的炒房暴富的消息，看着身边的房价以不可想象的速度逐日攀升，生活在这个环境下的住房需求者，除了无奈似乎已经无可作为。

　　纵观这三年，调控者为实现“控制房价过快上涨”这一安居目标，做出的努力不计其数。单从加息来看，2004年10月29日，央行启动1996年以来首次加息，矛头直指固定资产投资过快、房价上涨过快等经济、社会问题。从此，5年以上贷款利率从5.04%起步，直线小跑。而到2007年初，已经在2年时间里经历了4次加息的中国市场出现多个权威声音，预测中国2007年不会再有加息动作，没有想到的是，2007年前8个月，央行4次加息，以合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，及加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长，保持物价水平基本稳定。

　　今年连续4次加息表明，调控者对可能的通膨预期、流动性过剩危机高度警惕，而这种警惕在一路凯歌的中国投资市场却没有引起投资者的共鸣。回顾2004年10月的那场加息，曾经在当天使正处于下跌途中的沪综指大跌1.58%，当天报收于1320点，并参与影响沪综指于2005年6月6日跌破千点。而现在的加息却尤如股市强心针，加一次涨一波，异类的金融现象令业界“忧心”。

　　“现在的楼市综合了境外资金流入、境内投资领域匮乏、灰色收入群体消费力旺盛等众多因素，并非单纯的楼市调控，尤其是金融调控可以解决。”专家表示，“但也应该看到，虽然楼市实现‘软着陆’的难度正在加大，但随着调控者具备了日益成熟的调控经验和市场判断能力，‘和谐楼市’的最终目标仍能实现。”