建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？昨天，新华社记者在福建的调研结果再次震撼外界神经：当地房地产开发的平均利润率为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。

　　楼盘越高档利润率越高

　　此次调查结果主要基于8月上旬福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表。在其所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过 90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

　　为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，调查选取了福州一个较有代表性的中档楼盘，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。

　　“虚拟”、“预期”开发商借概念圆高价

　　调查发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“预期价值”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产。比如，原本是位置较偏、远离市区的楼盘，开发商却极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒高。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。调查认为，面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。

　　而一直被开发商视为高价“罪魁祸首”的地价，其实很受冤枉。在调查中所选取的上述某中档楼盘，其地价所占总成本的比例约为17.5%。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20%左右。因此，调查认为，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。

　　信息长期不透明滋生房产黑幕

　　同样是在福州，不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，在房地产界掀起轩然大波。当时有评论认为，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。

　　对此，福州市物价局局长朱光华认为，抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。“房地产行业是一个非常不透明的行业。”他表示。在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。朱光华认为，物价部门为促进房地产业健康发展，应该公布开发商的成本，提高信息透明度，解决买卖双方信息不对称的问题。一方面是为了让购房者“明明白白消费”，同时对整个房地产的价格形成机制的完善也会起到重要的推动作用。