今年，人民币升值、股市走高，都造成了需求井喷，导致房价持续大幅提升，在浓厚的投机氛围中，房地产市场乱相频生。为了抑制过热的楼市，限制炒房等投机行为，从中央到地方都开始了新一轮的宏观调控。8月24日国务院召开全国城市住房工作会议，把调控分为“两步走”，第一步是完善住房保障体系；第二步就是让住宅产业朝着温和、健康的方向发展。

　　各地方也纷纷收紧房贷、重拳出击整治楼市。8月22日，福建省建设厅发出《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，针对商品房销售过程中的违法违规行为作出七条严格规定。“闽七条”在市场上引起了不小的震动。

　　地方发力规范市场

　　从2005年的“新老国八条”到2006年的“国六条”，国家对楼市的宏观调控早已展开。但一年多来，各地楼市炒风依然。部分开发商捂盘惜售，放大供求紧张，众多投机者更是为房价的上涨火上浇油。有专家称，虽然宏观上大张旗鼓，但微观上发力不够，是目前部分地方房地产市场再度高温的主要原因。因此需要地方政府因地制宜进一步发挥最直接的调控落实作用。

　　闽七条规定，严禁房地产开发企业未取得预售许可而非法预售或变相预售；严禁捂盘惜售、囤积房源；严禁期房转让；必须明码标价预(销)售商品房；严格境外机构和个人购房。企业如违规操作将被责令进行整改，拒不整改且情节严重者将被取消开发企业资质。从整体上看，这七条规定的出台，主要是对以往政策的再次强调，但政府对预售制的要求更加严格，避免开发商捂盘惜售、减少投机炒作，对房地产开发商的资金实力要求也更加严格。

　　厦门市建设与管理局房地产开发与物业管理处处长矫健认为，闽七条的出台，是进一步贯彻落实国六条、国八条的重要举措，其目的是抑制投资过热引起的非理性消费，从源头上规范市场，防止房价大起大落，保持市场的健康和稳定，以保证确实解决中低收入人群住房难问题。

　　效果重在落实到位

　　谈及此次出台的七条规定，多数业内人士认为，由于其中大多数规定条款都是老调重谈，并不新鲜，所以对厦门楼市的影响应该不会很大，但其对加强商品房销售环节的规范还是有一定约束力和影响。对于讲诚信、有实力的开发商来说，为他们之间的良性竞争提供了合法的保护，另一方面，又将有力地打击那些投机、恶意炒房、没有实力的开发商，从而在一定程度上规范、稳定房地产市场，也能有效地保护那些真正想买房的购房者。

　　而对于房价的调控，当代置业集团现场销售经理林岚在接受记者采访时说，厦门的房价还是会稳中有升，闽七条政策的出台很多开发商和购房者都有各种各样的心理准备，对价格的影响可能不是很大。方略房地产营销代理有限公司策划总监林庆喜也认为，厦门的整体房地产市场环境发展比较良性，房价上涨是由于一些环环相扣的因素，政府在整体市场上具有一定的主导性，土地出让价格的上涨也在一定程度上引导了整体价格的提升，因此此次调控对价格的影响可能不是很大。

　　对于闽七条所能达到的效果，大多数人都持保留或怀疑的态度。厦门知行策划总经理谢凌锋认为，这七条规定能否达到预期的效果，关键在于执行，在于实施的力度。厦门旺荣房地产开发有限公司总经理王世忠(王世忠博客,王世忠新闻,王世忠说吧)也对记者表示，可执行的政策才是有效的。此外他还提出，政府对开发商的商业行为如果过多干涉，反而会限制市场的活跃程度。在夏商房地产有限公司营销策划总监许峰看来，此次七条规定的效果除了要看政府执行的力度如何，还要看开发商对自己品牌建设及发展战略的角度；但不论如何，现在的房地产市场已经慢慢脱离了暴利时代，而转向品牌地产时代，相信未来的房地产市场会向着更健康的方向发展。

　　业内人士热议“闽七条”

　　1预售制在厦实施较好

　　规定回放

　　严禁房地产开发企业未取得预售许可而非法预售或变相预售行为。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前，严禁以放号、内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等形式收取定金、诚意金、会员费等任何预订款性质费用。

　　业内观点

　　夏商房地产有限公司营销策划总监 许峰

　　在省内其他城市确实存在着开发商未取得预售许可证就收定金、办VIP卡、给客户一个模糊答复的情况，这些都是开发商不诚信、没有实力的表现。而根据我个人对厦门市场的了解，未取得预售许可证就收取定金的开发商占少数。一方面，厦门相关政府部门对房地产市场的管控比较严格，另一方面，许多开发商开发实力都较强，都能按建设部《商品房预售管理办法》的规定行事。比如，我们夏商地产还设立了商品房预售款专用账户，将购房者缴交的房款转入专用账户，以保证预售款的专款专用。

　　2细则标准尚不明确

　　规定回放

　　严禁捂盘惜售囤积房源。房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内采取公开、公平、公正的方式开盘售房，逾期未开盘售房的，由房地产管理部门收回《商品房预售许可证》。

　　业内观点

　　旺荣房地产开发有限公司总经理 王世忠

　　所谓“公开、公平、公正”的开盘方式缺乏界定标准。是否只有排队摇号才算公开，但是这种做法又会在一定程度上形成社会轰动效应，更会刺激房地产的过热。

　　蓝火房地产代理有限公司总经理 周访能

　　目前厦门市场监管得利，开发项目基本能遵守相关规定。至于捂盘，事实上很难界定，需要具体问题具体分析。房产项目分期开发、销售是正常现象，应根据市场规律来制定。一般产品推广需要通过渠道广而告之，取得预售证后的推广时间往往不少于10天，现在规定10日内就要开盘，大大缩短了开发商和购房者之间信息交流的时间，不符合楼盘销售规律。好的规定能规范市场，但是规定的科学性一定要强。

　　3杜绝期房交易操作困难

　　规定回放

　　严禁期房转让，落实购房实名制，严禁将未竣工的预售商品房再行转让。要及时、全面、准确地将商品房基本情况、销售进度、权利状况等预(销)售信息在网上备案系统和销售现场进行公示。

　　业内观点

　　旺荣房地产开发有限公司总经理 王世忠

　　国家政策本来就不允许期房交易的存在，房屋产权的转移必须以登记制度为准。期房交易不受法律的保护。而现在的期房交易基本都是个人行为，政府很难对个人行为进行有效的监控，因此想借此杜绝期房炒作也是不现实的，缺乏一定的操作性。

　　新景祥房地产策划代理有限公司企划总监 柏云飞

　　现在有些中介从业者以个人购房者的身份直接取得一手房源，在手续证件都齐全的情况下，开发商并没有太多的时间和能力去辨别他们的真实身份，最多只能做到一个人限购一套或几套房，从而减少期房交易炒作，根本还是要加大对二手房市场的监督和管理。

　　浦厦房产副总经理 兰继华

　　目前，期房在中介公司的交易量中占30%左右，因此这一政策会使得交易量相应减少。但从长远来讲对行业的发展和规范是有利的，加大二手房市场的购买群体和购买能力。中介公司本来就不该参与一手房交易，这样一来能使中介行业更专业化，让中介公司更专心做自己的二手房运营。

　　4明了价格放心买房

　　规定回放

　　商品房必须明码标价，严禁以任何形式发布不实价格，炒作房价。房地产开发企业要在商品房销售地点醒目位置，公示《商品房预售许可证》，以楼盘表形式及时如实公布每套商品房面积、售价及销售状态。委托房地产中介机构代理销售商品房的，要在销售地点醒目位置同时公示销售代理机构营业执照及与开发企业订立的委托书。

　　业内观点

　　厦门市建设与管理局房地产开发与物业管理处处长 矫健

　　如实公布、明码标示商品房价格，才能确实保护购房者合法权益。目前，厦门存在的突出问题就是"明码标价"，这将是我们下一步执行及落实政策规定的重点，也是需要加大监管力度的难点。

　　夏商房地产有限公司营销策划总监 许峰

　　明码实价，提的很好。让买房人，可以实在地了解价格，放心地去买房，而不是收了定金，含糊地说一句，开盘后会有优惠，这些都是不合适的做法，而这些做法就会导致房地产行业中的暗箱操作，内部员工炒房的行为。

　　5保持良好广告环境

　　规定回放

　　加强房地产广告发布管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。

　　业内观点

　　蓝火房地产代理有限公司总经理 周访能

　　房地产广告目前在厦门也比较规范，广告管理比较到位，以前楼盘宣传时所用的一些字眼、词语，比如“最”、“地标”、“绝版”等原来开发商喜欢的词语，现在都不能用了。我觉得广告就是要这样，不能夸大宣传，把实实在在的产品告诉给消费者就好了。

　　新景祥房地产策划代理有限公司企划总监 柏云飞

　　厦门的广告审查一向较严格，开发商都能按照规定投放广告，一般在拿到预售证前主要宣传形象，之后以产品宣传为主，基本没有相互攻击的现象。而一些城市的开发商经常利用广告相互比较、影射，相比之下厦门的房地产广告环境是较为健康的。

　　6境外资金炒房对厦影响不大

　　规定回放

　　严格境外机构和个人购房。境外机构和个人购买商品房时，开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，提供境外机构在境内设立分支机构或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支机构和代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件；开发企业不得以任何方式、任何借口将商品房预(销)售给不符合条件的境外机构和个人。