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八县房地产火热 福州开发商缘何放弃本土市场
海西房产网
发布时间：2007.08.24
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8月16日，在长乐市土地储备中心举行的土地拍卖会上，一块34.02亩的土地以38600万元总价成交，并就此创下了长乐市单亩土地拍卖价格的新纪录。根据记者的初步测算，按照该地块3.2的容积率测算，楼面价大约为5200元/M2，加上建筑成本、综合税费支出等费用，开发商实际开发成本约在7400元/M2，未来推向市场的销售均价最低也要在8000元/M2，直逼福州市中心每平方米万元的销售均价。
此前闽侯县、永泰县以及福清市等地也相继出现了地方“新地王”，充分说明了八县房地产市场的火热。
可就是在这片火热的背后，记者却发现了一个有趣的现象：近年来八县“地王”多为八县当地开发商获得，在福州市区土地供应有限的情况下，原先在福州市区从事开发的企业基本上选择出走外地，却对八县土地拍卖兴趣不大。几次八县拍卖会都不见福州市场上常见的开发商身影。
八县市场的火热以及八县强大的购买力早已被业界熟悉，为何福州的实力开发商要舍近求远、放弃家门口的肥肉跑到其他人家中夺食？难道房地产市场也存在着“兔子不吃窝边草”的开发定律？
现象八县市场难觅福州开发商身影
与福州土地供应市场的“冷清”对比，上半年八县土地市场可谓是风声水起，热闹非凡：仅6月以来，就有连江、福清、闽侯等县市相继举行了土地拍卖会。连江县从6月初开始，先后以拍卖、挂牌等形式分三次出让5幅土地；闽侯则一次性出让5幅土地，福清市也是一次性出让两幅市中心土地。
业内人士表示，虽然八县同样受到国家90M2住房要占70%的限制，但相对于福州市区来说，其受到的影响较小，出让指标大多未有90M2、70%的硬性规定，而是进行整体合理调控。对于开发商来说，可操作的空间更大。与此同时，由于八县的中心区范围较小，上半年出让的土地大多位于县城中心地带，配套也较为齐全，对于开发商来说，开发风险也相对较小。
虽然业内人士认为八县出让土地的各项指标都给予了开发商很大的空间，且八县市场自身拥有的强大购买力也为开发商提供了信心保证，但在八县举行的土地拍卖会上，我们仍难以寻觅福州本土实力开发商的身影。反而是在长沙、重庆、西安、北海、新乡等国内其他城市频频出现福州开发商的身影。融汇集团在重庆投入重金大手笔开发融汇半岛、融汇国际温泉城；阳光集团进军西安，先后开发阳光金城、阳光城项目，并且与当地政府合作开发“生地”，担当起城市运营商的角色；中庚集团在大连大手笔圈地，福晟和景城分别在广西北海、河南新乡等地投入巨资进行大手笔的开发。对此，阳光房地产公司总经理王涓表示，走出去还是留下来是开发商根据自身战略发展的需要进行的一种抉择。阳光是一个上市公司，阳光的目标是成为一家全国知名的房地产公司。对于阳光来说，走出去发展成为必然的抉择，因此在很早之前，阳光就在上海、西安等地进行了土地贮备和项目开发。当然，阳光也不排除在任何地方拿地的可能，包括八县在内，只要有机会，阳光都会去尝试。
目前八县市场仍主要以当地的开发商为主。长乐、闽侯出让的几幅“地王”地块都被本地开发商收入囊中。福州市场上为购房者耳熟能详的开发商中，仅有融侨、金辉两家在福清、连江等地有少量项目正在开发。
观察利润驱动，八县“蛋糕”不够大？
“要解释商人的行为，最终的归结点还是利润”，一位业内策划专家向记者分析说，从投资者的角度来看，当然要寻找机会成本中的收益最大化，而目前的形势是，不仅是福州的利润高于八县，内地投资利润也高于八县，这也是福州开发商普遍对八县热情不高的直接原因。
内地更有利润空间
为何不少开发商认为，八县利润不如内地？专家认为，首先从土地政策来看，福州是全国最早开始实施土地公开挂牌拍卖的城市，即便在八县这一整套机制也非常完善，而内地的不少城市，还可以以协议、转让的方式取得土地，这对于开发商就有不少可操作的空间。
而从土地获得成本上看，日前长乐一中心地块拍出近千万元一亩的高价，闽侯甘蔗的土地也在几个月前创下每亩200多万元的记录，八县土地价格比内地不少城市相比，也让开发商为之一叹。“八县的土地放量规模也太小”，一位开发商向记者坦言，依照目前福州的土地政策，开发商一次拿地不能超过300亩，但在内地轻而易举拿下上千亩土地的时候，自然不会只将眼光放在八县”。
购买力大多被福州消化
市场的消化能力，也决定了开发商不会将重点放在八县。一个城市的房地产开发与当地的人口、城市规模、经济实力相关联，而八县的购买力大部分被福州城区消化，本土市场已经没有多少可以挖掘的空间，相比，不少人口足够多、经济相对活跃的内地城市有很大的空间。
“在福州房地产企业已具备了扩张的实力，当他们寻找到内地某个城市与福州市场发育的落差时，从资本追逐利润的本性和企业长远发展看，房产商必然向低成本地带‘迁徙’”，一位业内专家对开发商走出去的行为，进行了如此简洁有精辟的概括。
走势八县市场并非不可为
“随着大福州版图的确立，福州城市一步步向外扩展，而八县终会慢慢被覆盖”，一位刚在闽侯拿地的福州某知名开发商负责人说，福州城市发展，从闽江北岸到南岸，再从乌龙江的北岸到南岸，是不断向外蔓延辐射的趋势，八县将逐步纳入开发商的视野。
地块将分层次开发
作为福州八县之一的闽侯，目前不少福州开发商已经竞相圈地。“现在福州城市的辐射范围，可能只有离城区20公里的范围，但今后可能是50公里、60公里”，一位资深的策划人认为，对福州八县市场的开发可能要分几个层次，让福州开发商最感兴趣的应该是“近郊”闽侯，其实是与闽侯接近的长乐、福清。业内人士陈先生表示，八县房地产市场的开发商大多以本土开发商为主，这些开发商大多数是从包工头转变过来。虽然也有像融侨、金辉等少数公司进驻八县，但由于没有大型开发商之间的相互竞争，因此八县的市场大多处于非理想的状态，只要营销的手段到位，销售情况甚至可以超过福州市区。
产品将呈现两个极端
“在八县的产品，要不就成豪宅区，要不就走平民化路线”，一位成功在八县进行楼盘营销的策划人分析认为，从八县的市场分析来看，要不就是极高端的产品，吸引富人一族；要不就是以价格优势，让已经在市内买不起房子的人选择到八县居住，“中间的产品必在八县的产品，要不就成豪宅区，要不就走平民化路线”，一位成功在八县进行楼盘营销的策划人分析认为，从八县的市场分析来看，要不就是极高端的产品，吸引富人一族；要不就是以价格优势，让已经在市内买不起房子的人选择到八县居住，“中间的产品必然是比较少的”。他认为，对于八县本土的消费群体而言，有较高购买的能力将会选择在福州本土置业，而八县周边的城镇居民，则成了八县消费的主流，“分级别、分层次消费则是必然”。